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海南楼市 短命的抢购潮

2018-04-26 10:46:12 来源:爱乐生活热线

  近日,在海南建省办经济特区30周年之际,《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式发布,《意见》提出,要支持海南建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。海南迎来重磅利好,海南有项目的开发商和中介代理率先反应,制造了一波广告攻势,试图借机大卖。不过,这次的热度凉得有些快。

  从各地投资客涌入,到多次调控加码,半个月的时间,海南楼市已从炙手可热转为“生人勿近”。住宅无法对外省销售,已经有中介开始打起了商住类产品的主意。业内人士指出,一方面过去两年价格的上涨,海南楼市投资价值已经十分有限。另一方面,限购政策下,投资短期获利已不可能,不要盲目购买非住宅类产品。

  海南开发商:不要问价直接问有没有房

  “提醒:未来的日子,请不要问价,直接问有没有房子!”在《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式发布后,一位海南项目的开发商工作人员,直接在微信朋友圈里贴出了这样一段话。

  《指导意见》中包含海南自由贸易试验区、自贸港发展目标及时间表,发展赛马运动等项目、探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票等20个要点让海南的房地产从业者们亢奋。

  在上周刚结束的北京春季房地产展销会上,虽然来自海南的参展商相比往年少了不少,但都迅速地将海南最新的政策红利纳入了销售说辞之中。从国际旅游岛单一的定位,迅速升级到自由贸易岛、“升级的香港”等五花八门的说辞。同时,这些置业顾问还会不约而同地告诉咨询者,机会有限,再不出手可能会彻底错过海南。

  开发商和中介代理商们因政策红利而亢奋,而大批投资客也在一夜间涌向海南。一位海南项目的代理商透露,北京的购房人反应还没有那么激烈,很多来自珠三角深圳等城市的投资客当下就迅速到达海南,有的投资客确实是“不问价,只要房”。

  不过,该代理商也表示,北京的购房人对于这次政策利好并不感冒,虽然有很多咨询的,但盲目出手的很少。据了解,一海南项目开发商在京组织了内部团购赴海南买房,感兴趣者寥寥。

  在《广厦时代》的调查中,一位购房人表示,想在海南买房,主要是为了家里人过去度假,而现在咨询一圈下来,发现看得上的位置,房价已经很高了,不会因为有了政策利好,就接受现在的高价。“我反而比较关心,未来酒店价格会不会涨”。

  《广厦时代》了解到,过去两年,海南部分地区房价涨幅已经接近一倍。位于海口临高的某知名房企大盘,2016年洋房单价7500元/平方米左右,而目前单价已接近15000元/平方米,置业门槛也从50万元升至了100万元。而一些二手房交易网站上刊登的低价房源信息,致电过去,大多是虚假信息,所谓的低价房源根本不存在。

  政策浇熄炒作之火 全域限购限售严查骗购

  因海南新利好的20个要点而亢奋的海南开发商和中介代理商们可能忽略了,20个要点中的最后两条,都是专门针对房地产而设置,尤其是第20条明确要求,“要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。”而《指导意见》出炉半月以来海南省出台的多轮调控加码政策,则证明了这一点。

  就在《指导意见》落地两天之后的4月16日,海南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》,通知明确提出,各市县政府要严格执行“房八条”有关规定,坚决杜绝弄虚作假行为;各市县房管(住建)部门要对本辖区内所有房地产开发企业和中介机构进行约谈,督促其依法依规销售,防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为,要疏导排队购房行为;此外,要继续组织开展房地产市场秩序专项整治,加大巡查力度,重点打击利用“房八条”以及中央新政恶意炒作、哄抬房价以及弄虚作假购房的违法违规行为,发现一起,查处一起。对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚,直至清出海南市场。

  “房八条”是指海南省住建厅联合海南省多个部门在3月30日发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,该通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非该省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  也就是说,投资者除了受到限购、限贷、社保等限制外,至少将面临五年的投资等待期。

  4月22日,海南楼市调控再次加码,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。对于此前没有实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  同时,政策还封死了各种“骗购”的口子。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房;政策发布后新落户海南的家庭,只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  4月23日,海南省住建厅再次印发文件,遏制假结婚假离婚骗购住房等行为。同时明确,此次限购的住房,包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房,含新房和二手房。

  事实上,据中原地产市场研究部统计,这已经是海南一年以来发布的第15次房地产调控政策。除了限购,还包括对重要生态区的房地产开发进行了整治,并出台了史上最严的土地管理措施,多个海南大盘被限制销售。

  海南对于房地产市场的严控很多购房人也可以感受得到,一位海南房业主告诉《广厦时代》,以前他们小区管理非常粗放,别墅的花园、露台业主自行封闭改造都没有人管,但自从全省开展整治以来,小区的房子已经完全不能进行任何的加盖和封闭,一动工,就会被物业制止。

  海南楼市或急冻 建议不要转投商住

  2009年底,海南国际旅游建设规划落地,海南全省商品房交易总额五天时间超过了2008年全年。自贸区、自贸港规划的利好之下,海南楼市会不会迎来新一轮暴涨?即使是在海南楼市调控尚未加码升级时,大多数业内人士也持否定态度。

  一位海南开发商表示,首先目前海南的热点区域可销售的房源就十分有限,从供应上就已经不具备销量激增的条件,另外,经过了去年的严查,海南的开发商在操盘上也十分谨慎,不会盲目调价。“特别怕棒子打在自己身上”。他表示,毕竟大部分公司看好海南楼市的长期价值,低调发展,寻求机会,是当前主要要做的。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,和其他区域突然发布的重大利好不同,海南过去一年多楼市已经上涨了很多,市场对于海南的政策利好早有一定预期,房价上涨已经透支了不少利好空间,从投资价值看,已经十分有限。同时,看好海南发展的人,早就已经下手,很难累积更多新增的购房需求。

  海南将全域纳入限购范围之后,部分中介代理商打起了商住项目的主意,开始向一些有意向投资的购房人推销海南商住盘。

  对此,思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析称,首先海南在目前的调控政策下,很难再出现较高的涨幅,不建议投资需求再进入海南楼市。针对商住项目,如果能够提供售后包租,或者引入第三方租赁服务机构还可以考虑,但是普通商住项目建议还是尽量避免。一是存在随时可能触发新调控的风险,二是作为投资品,季节性因素造成的空置问题短期难以解决,租售比较低,持有成本高,回报率不可控。

  而对于现在手中持有海南房的非海南户籍购房人,郭毅建议不用着急抛售,可以考虑长期持有。因为从长线来看,其实海南随着产业的不断完善和升级,再加上因为文娱产业的繁荣,带动更多休闲度假类人群的进入,对于海南楼市从长线来看,还是能保持一个相对稳定的状态。所以长线持有海南的房产,从资产配置的角度来讲,还是有一定的合理性。特别是随着未来居住客群的增多,海南房产的流通性也会增强,那么对于长线持有的这部分客群来说,手里的房子也会比较容易变现。

编辑: 范思思 吉网新闻热线:0431-82902222

文章标签:楼市

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